Zoveel mag je maximaal verdienen voor een sociale huurwoning en negen andere vragen over huren Van wanneer kom ik in aanmerking voor een sociale huurwoning tot hoe weet ik of ik niet te veel betaal? Huurexpert Mathijs ten Broeke van de Woonbond geeft antwoord op de tien meest gestelde vragen over huurhuizen.

1. Wat is een sociale huurwoning? Allereerst moeten we een groot misverstand uit de wereld helpen, vindt huurexpert Mathijs ten Broeke van de Woonbond. “Een sociale huurwoning is niet altijd een huis van een woningcorporatie. Ook een huurhuis van een particulier kan een sociale huurwoning zijn.’’ Het is namelijk afhankelijk van het zogeheten puntenstelsel. Om na te gaan of je onder dit puntenstelsel valt, moet je twee dingen opzoeken. Wanneer heb je het huurcontract getekend en wat was op dat moment de kale huur? Dit vergelijk je met de destijds geldende huurgrens. Is het bedrag lager, dan heb je een sociale huurwoning. Is het hoger, dan val je in de vrije sector. “Het maakt dus niet uit of je van een woningcorporatie huurt of van een commerciële partij’’, zegt Ten Broeke. Is het huurcontract op of na 1 januari 2024 getekend, dan mag de kale huur voor een sociale huurwoning maximaal 879,66 euro zijn. “Om het nog iets ingewikkelder te maken kennen we sinds 1 juli ook middenhuur woningen’’, zegt Ten Broeke. Voor deze huizen van 144 tot en met 186 punten geldt een maximale huur van 1157,95 euro. Het contract moet dan wel op of na 1 juli 2024 zijn getekend. “Ook deze huizen vallen onder huurbescherming. De huur mag nooit hoger zijn dan wat de woning volgens het puntenstelsel waard is.’’ Vanaf 187 punten heb je een vrijesectorwoning en mag de verhuurder zelf de huurprijs bepalen. Huurcontracten kunnen niet tijdens de looptijd worden geliberaliseerd. Ben je lang geleden een woning gaan huren die onder het puntenstelsel viel en woon je daar nog steeds? Dan valt je woning ook nu nog onder het puntenstelsel. Ook als de huurprijs inmiddels hoger is dan de zogeheten ‘liberalisatiegrens’ van dit moment. “De maximale huurprijs blijft altijd afhankelijk van het puntenstelsel. De huur mag dus nooit meer zijn dan de woning waard is volgens het puntenstelsel.’’ 2. Wanneer heb je recht op een sociale huurwoning? Voor een sociale huurwoningen van een woningcorporatie bepaalt de overheid wat je maximaal mag verdienen. Zo mag in 2024 een eenpersoonshuishouden maximaal 47.699 euro bruto verdienen. Voor een meerpersoonshuishouden is dat 52.671 euro. “Verdien je meer dan kun je dus geen sociale huurwoning via een corporatie huren’’, zegt Ten Broeke. “Bij commerciële huurwoningen gelden deze toewijzingsregels niet. Wel kan het zijn dat een gemeente een toewijzingsbeleid heeft waar een commerciële verhuurder zich aan moet houden. Dat zie je vaak in gemeenten waar maar een beperkt aantal goedkope huurwoningen zijn. Je wil dat die woningen dan wel bij de lagere inkomens terechtkomen.’’ 3. Hoe schrijf ik me in voor een huurwoning? Hoe je je inschrijft voor een huurwoning is in iedere regio verschillend. “Het beste kun je daarvoor eerst de website van je gemeente raadplegen’’, adviseert Ten Broeke. “Dan kom je op de wachtlijst en kun je in principe op iedere woning reageren. De regels voor toewijzing verschillen per regio. Soms gaat het op volgorde van de wachtlijst, maar in sommige regio’s wordt ook met een lotingssysteem gewerkt of krijgen actieve woningzoekers voorrang. Op hoe meer huizen je dan reageert, hoe hoger je op de lijst komt.’’ 4. Wanneer kom je met spoed in aanmerking voor een huurwoning? De regels om met voorrang een sociale huurwoning toegewezen te krijgen, verschillen per gemeente. “In de huisvestingsverordening is vastgelegd welke groepen in de gemeente met voorrang een woning krijgen toegewezen’’, zegt Ten Broeke. “Niet iedere gemeente heeft zo’n verordening. Dan mogen woningcorporaties zelf beslissen over wie voorrang krijgt.’’ Over het algemeen krijgen drie groepen voorrang. Mensen die wegens een ernstige ziekte niet meer in hun huidige woning kunnen blijven wonen en snel ergens anders naartoe moeten, kunnen urgentie aanvragen. Daarnaast hebben bewoners van een corporatiewoning die op de nominatie van sloop staat en mensen die in een ggz-instelling of blijf-van-mijn-lijf-huis voorrang. Lig je in scheiding, dan kun je in sommige gemeenten ook urgentie krijgen. Lees ook: Expert legt uit: zo krijg je met spoed een sociale huurwoning toegewezen 5. Hoe weet ik of ik te veel huur betaal? Via de huurprijscheck van de Huurcommissie kun je controleren of je huur niet te hoog is. Hiervoor heb je de oppervlakte van de verschillende kamers nodig, alsook van ruimtes zoals de keuken, badkamer en de woonkamer. Daarnaast beantwoord je vragen over onder andere de verwarming en aanwezigheid van een fietsenberging. Voor de huurprijscheck heb je ook de woz-waarde en het energielabel nodig. Deze kun je opvragen via het WOZwaardeloket en EP-online. Lees ook: Huurders opgelet: zo weet je of je te veel huur betaalt en of je recht hebt op verlaging 6. Welke verzekeringen heb ik nodig voor mijn huurwoning? Huurders hoeven het huis zelf niet te verzekeren. Een opstalverzekering is dus niet nodig, dat is voor rekening van de verhuurder. Je huisraad verzeker je met een inboedelverzekering, maar deze is niet verplicht. “Het is vaak wel verstandig’’, adviseert Ten Broeke. “Een overlijdensrisico kan afhankelijk van de situatie ook verstandig zijn. Bijvoorbeeld als met een overlijden een inkomen wegvalt en daardoor de maandelijkse woonlasten niet meer opgebracht kunnen worden. Heb je beide voldoende inkomen, dan is het niet nodig.’’ 7. Voor welke servicekosten mag een verhuurder geld vragen? De meest voorkomende servicekosten zijn stookkosten, schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten, de glasverzekering en bijvoorbeeld het salaris van de huismeester. “Verhuurders mogen alleen servicekosten in rekening brengen voor diensten en activiteiten die ze aan huurders leveren. Die moeten ze eerst zelf betalen en daarna kunnen ze die verrekenen met huurders’’, zegt Ten Broeke. Kosten voor onderhoud, de opstalverzekering en de onroerendzaakbelasting vallen niet onder servicekosten. Lees ook: Servicekosten gemiddeld 660 euro omlaag na protest, deze kosten mag een verhuurder rekenen 8. Wat mag je veranderen in een huurwoning? Kleine aanpassingen, zoals het ophangen van een schilderij of wandplank mag je als huurder zelf doen. “Een gaatje in de muur kun je eenvoudig na afloop weer dicht plamuren. Voor grotere zaken heb je toestemming van de verhuurder nodig. “Zij hanteren vaak wel voorwaarden. De verbouwing moet bijvoorbeeld door een professional worden gedaan of de verandering moet ook door een volgende huurder bruikbaar zijn. Dat is bijvoorbeeld bij een nieuwe keuken wel het geval, maar bij een afdakje voor de fietsen kun je je al afvragen of een nieuwe bewoner daarop zit te wachten.’’ 9. Wat als ik denk dat het energielabel niet klopt? Tot vorig jaar kreeg alleen de verhuurder inzage in het energielabel, maar dat is veranderd. Ook huurders kunnen voortaan zelf het energielabel en de gegevens waarop dat gebaseerd is inzien. Veel huurders twijfelen over de juistheid van het energielabel, zegt huurexpert Mathijs ten Broeke van de Woonbond. “Maar in veel gevallen klopt het label wel. Ze ervaren de woning alleen anders. Een huis kan bijvoorbeeld tochtig aanvoelen, maar het energielabel houdt geen rekening met tocht.’’ Mocht een energielabel niet kloppen, dan kunnen de gevolgen heel groot zijn. “Stel je woning heeft officieel label B, maar in de praktijk is het G, dan betaal je iedere maand dus te veel huur.’’ Voor huurders is het dus wel van belang om te checken of het klopt. 10. Ik heb schimmel in huis. Wat nu? Bij schimmel is het belangrijk om je huis te ventileren en alle ruimtes goed te verwarmen. “Dit kun je zelf doen’’, zegt Ten Broeke. “Maar blijft het terugkomen dan ligt het vaak aan de staat van de woning. Meestal is dit laatste aan de hand en moet de verhuurder het oplossen. Helaas komt het voor dat een verhuurder onvoldoende actie onderneemt. Dan kun je als bewoner naar drie instanties: de ggd let op gezondheidsaspecten, de huurcommissie kan toetsen of er sprake is van een gebrek en ook de gemeente kun je langs laten komen om een uitspraak te doen. Hebben ook je buren last, dan is het verstandig om je te organiseren. Samen sta je sterker.’’