Wat kost huren in 2021. Wat kost een sociale huurwoning? Verhuis je in 2021 naar een sociale huurwoning? Dan kan de (kale) huur van die woning maximaal € 752,33 zijn. Dit is de nieuwe liberalisatiegrens. Deze grens wordt door de overheid bepaalt en schuift ieder jaar een beetje op. Let op: de liberalisatiegrens geldt voor aanvangshuren. Wie al langer huurt betaalt soms meer voor een sociale huurwoning. Dat is niet nieuw in 2021, maar al jaren zo. Ook niet nieuw is dat zowel woningcorporaties als beleggers sociale huurwoningen kunnen verhuren. Met een aanvangshuur onder de liberalisatiegrens huur je niet in de vrije (geliberaliseerde) sector, maar in de sociale (door de overheid gereguleerde) sector. Met welk inkomen kan ik sociaal gaan huren bij een woningcorporatie? Met een jaarinkomen dat lager is dan € 40.024 ,- maak je het meeste kans. Als je iets meer verdient ook nog, maar als je inkomen hoger is dan € 44.655,- kun je alleen bij uitzondering sociaal gaan huren. Bijvoorbeeld als je moet verhuizen vanwege sloop van je woning, of als je vanwege een beperking moeilijk aan geschikte woonruimte komt. In 2021 moeten woningcorporaties zich aan de volgende regels houden: Minimaal 80% van de vrijkomende woningen met een huurprijs tot € 752,33 moet naar huishoudens gaan met een jaarinkomen tot € 40.024 ,- Maximaal 10% van de woningen met een huurprijs tot € 752,33 mag naar huishoudens met een jaarinkomen tussen € 40.024 ,- en € 44.655,-. Voor de resterende 10% van de woningen geldt geen inkomensgrens. Maar corporaties moeten bij het toewijzen van deze woningen wel voorrangsregels uit de plaatselijke huisvestingsverordening in acht nemen. Wat dat voor regels zijn verschilt per gemeente. Verder moeten ze zich houden aan het besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV). Wat kost sociaal gaan huren als ik een laag inkomen heb? Heb je een laag inkomen en ga je in 2021 bij een woningcorporatie huren? Dan betaal je maximaal € 633,25 (huishoudens van 1 of 2 personen) of € 678,66 (grotere huishoudens). Dat komt door het ‘passend toewijzen’ dat woningcorporaties al een paar jaar moeten doen. Minstens 95% van de woningen die corporaties verhuren aan huishoudens met een laag inkomens moet een betaalbare huur hebben. Welke huurprijs als ‘betaalbaar’ geldt schuift ieder jaar een beetje op. Wat ziet de overheid als ‘laag inkomen’? Voor ‘passend toewijzen’ van sociale huurwoningen van woningcorporaties gelden -al jaren- inkomensgrenzen. De bedragen die bij deze grenzen horen schuiven ieder jaar een beetje op. Voor 2021 zijn de bedragen: Alleenwonend, nog geen AOW - €23.725 Niet alleenwonend, nog geen AOW - €32.200 Alleenwonend, AOW - €23.650 Niet alleenwonend, AOW - €32.075 Voor het recht op eenmalige huurverlaging gaan precies dezelfde grenzen gelden. Als je jaarinkomen lager is (én je een hoge huur hebt) kun je in 2021 huurverlaging krijgen. Vroeger golden deze grenzen ook voor het recht op huurtoeslag. Met een hoger inkomen kon je nooit huurtoeslag krijgen. Sinds 2020 is dat anders. Kan ik huurverlaging krijgen? Speciaal voor huurders met een laag inkomen die bij een woningcorporatie huren heeft de overheid een nieuwe regeling in het leven geroepen. Is je huur hoger dan € 633,25 (1- en 2 -persoonshuishouden) of € 678,66 (grotere huishoudens) en heb je een laag inkomen? Dan krijg je in 2021 huurverlaging. Kan ik huurtoeslag krijgen? Dat kan als je huurprijs niet te hoog is, je inkomen bescheiden is en je niet te veel vermogen hebt. Belangrijk: van wie je de woning huurt (woningcorporatie, belegger, particulier) maakt voor de huurtoeslag niet uit. Als je voor het eerst huurtoeslag aanvraagt mag je huur niet hoger zijn dan de huurtoeslaggrens. In 2021 is dat € 752,33. Sinds 2020 geldt er geen harde inkomensgrens meer voor de huurtoeslag. Dus ook met een wat hoger inkomen kun je er recht op hebben. Of dat zo is hangt van je huurprijs af. In de praktijk is er soms huurtoeslag mogelijk als je een inkomen hebt tot € 31.000 (alleenstaanden) of tot € 41.000 (stellen en gezinnen) Voor de huurtoeslag geldt een harde vermogensgrens. Je mag niet te veel vermogen (zoals spaargeld en geld op je betaalrekening) hebben. In 2021 mag je maximaal € 31.340 per persoon aan vermogen hebben. Heb je op 1 januari meer? Dan heb je het hele jaar 2021 géén recht op huurtoeslag. Let op: het is nieuw dat de vermogensgrens voor huurtoeslag niet meer hetzelfde is als de vermogensgrens voor het moeten betalen van belasting in box 3. Wil je weten of je huurtoeslag kunt krijgen in 2021? Gebruik de rekenhulp van de Belastingdienst  om een proefberekening te maken. Wat wordt de huurverhoging per 1 juli? Wat de maximale huurverhoging in 2021 is, hangt af van je inkomen en of je een sociale huurwoning of een vrije sector woning huurt. De huurverhoging is maximaal 2,4% (inflatie plus één procent) voor huurders met een inkomen tot € 44.655,- De huurverhoging is maximaal 5,4% (inflatie plus vier procent) voor huurders met een inkomen boven de € 44.655,- Huishoudens waarvan tenminste één persoon de AOW-gerechtigde leeftijd heeft bereikt, huishoudens van 4 of meer personen of huurders met een chronische ziekte of handicap zijn uitgezonderd van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Zij kunnen dus ook maximaal een huurverhoging van 2,4% krijgen in 2021. Er is ook een andere wet in de maak. Die kan ervoor zorgen dat huurders van gereguleerde woningen toch hogere huurverhogingen kunnen krijgen. Het gaat dan om een huurverhoging van 25 euro per maand voor huurders van een goedkope woning (€300 of minder). En om extra huurverhogingen voor huishoudens met een middeninkomen. Deze wet is nog niet door de Eerste Kamer en zal -als de wet wordt aangenomen- pas in 2022 ingaan. Wat als ik een zeer dure ‘sociale woning’ heb? Je bent niet de enige. De overheid heeft jarenlang huurverhogingen vér boven de inflatie toegestaan. Daarom zijn er steeds meer sociale woningen met huurprijzen vér boven de liberalisatiegrens. Bij vastgoedbeleggers komt dit regelmatig voor, maar ook bij woningcorporaties is dit soms zo. Aan huurders van deze woningen geeft de overheid maar beperkt bescherming tegen te hoge huren. Vaak krijgen huurders met een middeninkomen hogere (inkomensafhankelijke) huurverhogingen, waardoor de huurprijs tot boven de sociale huurgrens kan stijgen. Maar zelfs met een huur boven die grens (€752,33) kunnen huurders nog steeds een inkomensafhankelijke huurverhoging krijgen. De bescherming die je wél hebt is het puntenstelsel. Je huur mag nooit hoger worden dan de maximale huurprijs die bij het aantal punten voor je woning hoort. Huur je een zeer dure ‘sociale woning’ van een woningcorporatie? Bij een laag inkomen (onder de grens voor passend toewijzen) zou je in aanmerking moeten komen voor eenmalige huurverlaging in plaats van huurverhoging. Bron: Woonbond, december 2020.